direct naar inhoud van Toelichting
Plan: Kerkdriel wijziging 2018, Kloosterstraat tussen 2a en 4
Status: ontwerp
Plantype: wijzigingsplan
IMRO-idn: NL.IMRO.0263.BP1182-0N01

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Op 17 mei 2018 is het bestemmingsplan "Kerkdriel herziening 2017, Empelenhof" door de gemeenteraad van Maasdriel vastgesteld. In dit bestemmingsplan wordt de bouw van 9 grondgebonden woningen mogelijk gemaakt aan de Empelenhof in Kerkdriel. Het college van burgemeester en wethouders heeft in dit plan de mogelijkheid gekregen om via een wijzigingsplan de bouw van 2 extra woningen mogelijk te maken op twee aan elkaar grenzende percelen aan de Kloosterstraat te Kerkdriel.

Onderhavig wijzigingsplan heeft betrekking op deze twee percelen en laat de bouw toe van maximaal 2 vrijstaande woningen.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied van dit wijzigingsplan maakt deel uit van de nieuwbouwwijk Empelenhof en ligt aan de noordzijde van de kern Kerkdriel aan de Kloosterstraat (zie ook onderstaande afbeelding).

afbeelding "i_NL.IMRO.0263.BP1182-0N01_0001.png"  
Afbeelding 1.1: Luchtfoto (bron: PDOC Viewer)  

1.3 Leeswijzer

In het volgende hoofdstuk wordt het nieuwe plan besproken. In hoofdstuk 3 wordt dit nieuwe plan getoetst aan het beleid. Een toets aan de omgevingsaspecten vindt plaats in hoofdstuk 4. De bestemmingsregeling wordt in hoofdstuk 5 besproken. In hoofdstuk 6 komt de financiële haalbaarheid aan de orde. Deze toelichting eindigt met een hoofdstuk over de procedure.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Toekomstige situatie

Aan de Kloosterstraat ligt direct ten noorden van de straat Empelenhof nog een perceel onbebouwd. Hier is nog ruimte voor de bouw van woningen conform het oorspronkelijke stedenbouwkundig plan voor het wijkje 'Empelenhof'. In dat stedenbouwkundige plan zijn 3 woningen ingetekend (zie ook afbeelding 2.1).

afbeelding "i_NL.IMRO.0263.BP1182-0N01_0002.png"  
Afbeelding 2.1: Uitsnede uit stedenbouwkundig plan Empelenhof (bron: Bestemmingsplan Empelenhof, vastgesteld 9 juli 2009)  

In verband met de aanwezigheid van een spuitzone in dit deel van het stedenbouwkundig plan, vanwege een boomgaard aan de westzijde van de Kloosterstraat, kon hier de bouw van nieuwe woningen niet mogelijk gemaakt worden. In het volgende bestemmingsplan "Kerkdriel-Hoenzadriel 2013" hebben de gronden wel de bestemming "Wonen" gekregen, maar zonder bouwvlak voor de bouw van woningen. Ook hier was de reden: de spuitzone van de boomgaard. In het kader van het bestemmingsplan "Kerkdriel herziening 2017, Empelenhof" (vastgesteld 17 mei 2018) kon na toestemming van de eigenaar van de boomgaard de spuitzone worden verkleind door een deel van de boomgaard te rooien. De spuitzone ligt niet meer over de percelen heen. Nieuwe fruitbomen aan de Kloosterstraat, voor zover gelegen op minder dan 50 meter van de woonpercelen, zijn niet langer toegestaan conform het bestemmingsplan ''Kerkdriel herziening 2017, Empelenhof''.

In overleg met de ontwikkelaar is besloten op de percelen geen 3, maar 2 (vrijstaande) woningen te bouwen. Woningen van twee bouwlagen met kap zijn toegestaan conform de bedoeling van het oorsponkelijke stedenbouwkundig plan. Conform dit plan heeft de vrijstaande woning in de zuidwestelijke oksel van de Kloosterstraat en de Empelenhof een vergelijkbare omvang. Dit wordt nu doorgezet naar de noordzijde van de Empelenhof.

Parkeren zal op eigen terrein plaatsvinden.

Ter hoogte van het plangebied ligt een bushalte. Het bouwvlak is zodanig gesitueerd, dat deze bushalte niet behoeft te worden verplaatst.

2.2 Beeldkwaliteit

De woningen krijgen 2 bouwlagen met een kap en dezelfde uitstraling als de hoekwoning gelijk aan de zuidzijde van de straat de Empelenhof'. Qua materiaalgebruik en kleurstelling zullen de nieuwe woningen zich voegen met deze reeds bestaande hoekwoning (zie ook afbeelding 2.2).

Er is een voorkeur voor groene erfafscheidingen zowel voor als achter de rooilijn waar deze grenst aan het openbare gebied.

 afbeelding "i_NL.IMRO.0263.BP1182-0N01_0003.png"  
Afbeelding 2.2 Beeld van bestaande hoekwoning  

2.3 Vigerend bestemmingsplan

In het geldende bestemmingsplan "Kerkdriel herziening 2017, Empelenhof" is het plangebied bestemd tot "Wonen" zonder bouwvlak. Volgens artikel 6.6. van dit bestemmingsplan kunnen burgemeester en wethouders de bestemming wijzigen teneinde de bouw van maximaal 2 woningen mogelijk te maken door de toevoeging van een bouwvlak en bouwaanduidingen, mits:

  • 1. de benodigde onderzoeksgegevens beschikbaar zijn om een afweging aangaande de aanwezige waarden en belangen en milieu- en wateraspecten te kunnen maken teneinde een goede ruimtelijke ordening te kunnen waarborgen; uit de onderzoeksgegevens moet de geschiktheid van de gronden blijken voor de nieuwe functie;
  • 2. de woningbouw past binnen het woningbouwprogramma van de gemeente Maasdriel;
  • 3. de woningbouw inpasbaar is binnen het stedenbouwkundig beeld;
  • 4. aangrenzende waarden en belangen niet onevenredig worden geschaad;
  • 5. de haalbaarheid van de bestemmingswijziging ook financieel is aangetoond;
  • 6. de regels van dit artikel onverminderd van toepassing blijven.

Aan deze voorwaarden wordt voldaan. In onderstaande tabel staat aangegeven waar in het wijzigingsplan dit wordt aangetoond c.q wordt geregeld:

Voorwaarde   Onderbouwd c.q geregeld in  
aanhef   artikel 3.2.1 onder a  
1.   hoofdstuk 4 van de toelichting  
2.   paragraaf 3.4 van de toelichting  
3.   paragraaf 2.2 van de toelichting  
4.   deze toelichting met bijbehorende onderzoeken  
5.   hoofdstuk 6  
6   de regels van dit wijzigingsplan  

Hoofdstuk 3 Toetsing aan beleidskader

Conform vaste jurisprudentie is met het bestaan van een wijzigingsbevoegdheid in het bestemmingsplan "Kerkdriel herziening 2017, Empelenhof" (zogenaamde moederplan) de aanvaardbaarheid van de nieuwe bestemming in beginsel een gegeven, mits wordt voldaan aan de bij het plan gestelde eisen. Voor de toetsing aan het beleidskader kan daarom in dit wijzigingsplan verwezen worden naar hoofdstuk 3 van het moederplan. Daaruit blijkt dat het plan past binnen het geldend beleid van rijk, provincie en gemeente.

Eén van de wijzigingsvoorwaarden is, dat de woningbouw moet passen binnen het gemeenteliijk woningbouwprogramma. Dit is reeds geborgd in het moederplan in paragraaf 3.4: "Op 16 april 2016 is het nieuwe woningbouwprogramma voor de gemeente Maasdriel vastgesteld. In 2014 is door Provincie Gelderland gecommuniceerd naar de Gelderse gemeenten dat het aantal woningen de behoefte van de bevolkingsprognoses overstijgt en daarom de nieuwe woonbehoefte per gemeente geïnventariseerd dient te worden en getoetst. Deze toetsing heeft plaatsgevonden en op grond daarvan is het woningbouwprogramma Maasdriel 2015-2025 opgesteld. In het woningbouwprogramma is voor de Empelenhof (Hoorzik) 2e fase 11 woningen opgenomen op te leveren in de periode 2015-2019. Via een rechtstreekse bouwtitel kunnen op basis van dit plan 9 grondgebonden woningen gebouwd worden en via een wijzigingsbevoegdheid 2 grondgebonden woningen".

Geconcludeerd wordt dat met onderhavig initiatief voldaan wordt aan het woningbouwprogramma Maasdriel 2015-2025.

Hoofdstuk 4 Toetsing aan de omgevingsaspecten

4.1 Inleiding

Voor de toetsing aan de omgevingsaspecten wordt allereerst verwezen naar hoofdstuk 4 van het moederplan. Hieruit blijkt dat het wijzigingsplan uitvoerbaar is als het gaat om:

  • 1. bedrijven en milieuzonering;
  • 2. bodem
  • 3. luchtkwaliteit
  • 4. externe veiligheid
  • 5. verkeer en parkeren
  • 6. m.e.r (beoordelings)-plicht


Hieronder wordt - aanvullend op de onderbouwing in het moederplan - nog nader ingegaan op de volgende aspecten:

  • 1. geluid
  • 2. flora en fauna
  • 3. archeologie en cultuurhistorie
  • 4. water
  • 5. verkeer en parkeren.

4.2 Geluid

Wonen is een geluidgevoelige functie. Daarom is er een akoestisch onderzoek verricht. Dit onderzoek is als bijlage 1 gevoegd bij deze toelichting.

Conclusie 
De geluidsbelasting op de bouwvlakgrenzen voldoet niet in alle gevallen aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. Parallel aan de Kloosterstraat bedraagt de geluidsbelasting namelijk op zijn hoogst 58 dB. De hoogst toelaatbare geluidbelasting van 63 dB wordt niet overschreden. Een hogere waarde procedure is noodzakelijk. Maatregelen om de geluidbelasting terug te dringen tot de voorkeursgrenswaarde zijn niet mogelijk of niet gewenst.

Gelijktijdig met het ter visie leggen van het ontwerp wijzigingsplan zal ook een ontwerp-besluit voor een hogere waarde ter visie worden gelegd. Gelijktijdig met de vaststelling van het wijzigingsplan zal ook het besluit voor een hogere waarde worden genomen, zodat voldaan wordt aan de Wet geluidhinder. Het geluidsaspect vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.3 Flora en fauna

De bescherming van de natuur is in Nederland vastgelegd in de Wet natuurbescherming. Daarnaast vindt beleidsmatige gebiedsbescherming plaats door middel van het Natuurnetwerk (de voormalige Ecologische Hoofdstructuur (EHS)), die is geïntroduceerd in het 'Natuurbeleidsplan' (1990) van het Rijk en op provinciaal niveau in de Structuurvisie en Verordening Ruimte is vastgelegd. Bij ruimtelijke planvorming is toetsing aan de natuurwetgeving verplicht. Door middel van een quickscan flora- en fauna is een beoordeling gemaakt van de effecten die het plan heeft op eventueel aanwezige beschermde natuurwaarden. De quickscan is als bijlage 2 bij deze toelichting gevoegd.

Conclusie
Op basis van de quickscan wordt vervolgonderzoek naar het voorkomen van verschillende soortgroepen niet noodzakelijk geacht. Evenmin is er sprake van een noodzaak tot het indienen van een ontheffingsaanvraag voor overtreding van verbodsbepalingen uit de Wet natuurbescherming ten aanzien van soorten. Gelet op de potentiële ecologische waarden kan het voorgenomen plan in overeenstemming met de nationale natuurwetgeving en het provinciale natuurbeleid worden uitgevoerd

Het aspect flora en fauna vormt geen belemmering voor de bouw van de 2 woningen.

4.4 Archeologische en cultuurhistorische waarden

Archeologie
Voor de gehele nieuwbouwwijk Empelenhof is reeds in 2006 door RAAP archeologisch vooronderzoek is gedaan. RAAP adviseerde bevoegd gezag (toen nog provincie Gelderland) het plan Empelenhof grotendeels vrij te stellen van nader onderzoek met uitzondering van een deel van het plan. Op basis van RAAPs advies heeft Oranjewoud eind 2008 een vervolgonderzoek d.m.v. proefsleuven uitgevoerd in de zuidwesthoek van het plangebied (hoek Hoorzik-Kloosterstraat). Naast een oude (percelerings?)sloot uit ca. 1600-1830 heeft dit veldwerk verder niets opgeleverd. Dit heeft Oranjewoud doen besluiten geen verder onderzoek voor te stellen aan de ontwikkelaar.

Daarmee was bij het opstellen van het oude bestemmingsplan Empelenhof (vastgesteld 9 juli 2009) het aspect archeologie afgerond en was het niet nodig een dubbelbestemming Archeologie op te nemen op de verbeelding en in de regels.

Bij het opstellen van het gemeentelijk archeologiebeleid in 2012-2013 zijn uitkomsten van voorgaande onderzoeken niet actief meegenomen op de beleidskaart. Er is slechts een aanduiding van het onderzoek aangegeven. Dat is zo bepaald aangezien verschillende typen vooronderzoek zijn uitgevoerd en voor het bewuste plan niet op voorhand vervolg onderzoek uitgesloten kon worden. Alle plannen na april 2013 worden dus gecontroleerd of archeologisch (voor)onderzoek noodzakelijk is (maatwerk).

De archeoloog van de Omgevingsdienst Rivierenland heeft deze toets uitgevoerd. Hij is tot de conclusie gekomen, dat tussen 2006 en 2009 in het kader van het oude bestemmingsplan Empelenhof (vastgesteld 9 juli 2009) ruimschoots voldaan is aan de wettelijke verplichting rekening te houden met aanwezige dan wel te verwachten archeologische monumenten. Archeologisch onderzoek is voor de nieuwbouwplannen (2 grondgebonden woningen) in dit wijzigingsplan niet meer noodzakelijk. Daarom is in het nu geldende moederplan geen dubbelbestemming 'Archeologische waarde' opgenomen.

De procedure voor dit wijzigingsplan kan vanuit archeologisch perspectief zonder belemmering voortgaan.

Cultuurhistorische waarden
In en nabij het plangebied zijn geen cultuurhistorische waarden aanwezig, die aandacht behoeven.

Conclusie
Het plangebied kan qua archeologie vrijgegeven worden voor de geplande ontwikkeling.

Indien bij de uitvoeringsfase van de sloop-, bouw-, sanerings- of graafwerkzaamheden archeologische resten aan het licht komen dan wel dat men redelijkerwijs kan vermoeden dat het om archeologische resten handelt, dienen deze zo spoedig mogelijk gemeld te worden. Voor dergelijke vondsten bestaat een wettelijke meldingsplicht art. 5.10 lid Erfgoedwet. Een opdrachtgever verplicht de aannemer(s) dan ook om attent te zijn op eventuele vondsten en/of sporen tijdens de graafwerkzaamheden en verplicht hen archeologische vondsten zo spoedig mogelijk te melden bij de lokale overheid, de gemeente en (eventueel in samenspraak met de lokale overheid) bij de Minister van OCW, vertegenwoordigd door de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed in Amersfoort. Indien de vondst belangwekkend geacht wordt dient deze conform art. 5.10 lid 2 Erfgoedwet ter beschikking gesteld te worden voor nader onderzoek.

4.5 Water

Nederland is groot geworden door het leven met en de strijd tegen het water. In de 20e eeuw is, doordat er te weinig rekening is gehouden met het waterbelang, veel ruimte aan het water onttrokken en veel afvalwater direct geloosd op oppervlaktewater. Om de toekomst van Nederland veilig te stellen is het nodig om te anticiperen op klimaatsveranderingen en bij de ruimtelijke planvorming goed rekening te houden met water. De waterbeheerder heeft de taak, kennis en kunde om daar zorg voor te dragen. Daarom is het belangrijk om hem vroegtijdig te betrekken bij de planvorming.

Het vroegtijdig betrekken van de waterbeheerder en het meewegen van het waterbelang is, door middel van de Watertoets, sinds 1 november 2003 wettelijk vastgelegd.

De projectlocatie ligt nabij een uitloper van de Maas en binnen het beheersgebied van de dijkbeheerder, het waterschap Rivierenland. De gronden maken deel uit van de buitenbeschermingszone van de primaire waterkering. Binnen de projectlocatie is geen oppervlaktewater aanwezig.

Ligging nabij waterkering
Conform het moederplan is ook in het wijzigingsplan de gebiedsaanduiding 'Vrijwaringszone - dijk - 2' opgenomen. Zie artikel 6.1. Hiermee is het belang van de waterkering voldoende geborgd.

Waterberging
Tijdens de planvorming rond het gehele ontwikkelingsplan de Empelenhof in 2005/2006 is besloten om de waterbergingsopgave voor de gehele Empelenhof te regelen in het nabij gelegen ontwikkelingsplan 'Kerkdriel Noord'.

De waterbergingsopgave vanwege het oude plan voor Empelenhof is inmiddels gerealiseerd.

Overigens bedragen de bebouwingsmogelijkheden binnen het plangebied minder dan 500 m2. Volgens de regels van het waterschap behoeft om deze reden geen verdere aandacht besteed te worden aan dit omgevingsaspect.

Conclusie
Er wordt voldaan aan alle wet- en regelgeving op het gebied van water. In de regels en op de verbeelding is een en ander juridisch geborgd door het opnemen van de 'Vrijwaringszone - dijk - 2'.

4.6 Verkeer en parkeren

Verkeer
De woningen zijn bereikbaar via de bestaande Kloosterstraat. De bestaande bushalte behoeft niet te worden verplaatst.

Parkeren
Conform het gemeentelijk parkeerbeleid is er een parkeerbehoefte van 4 parkeerplaatsen (2 parkeerplaatsen per woning). Deze zullen op eigen terrein worden aangelegd.

Conclusie
Voor verkeer zijn geen aanvullende maatregelen nodig en er is een akkoord over de invulling van de parkeerbehoefte.

Hoofdstuk 5 De bestemmingsregeling

5.1 Inleiding

Het onderhavige wijzigingsplan heeft tot doel een juridisch-planologische regeling te scheppen voor het plangebied. Middels dit wijzigingsplan wordt gebruik gemaakt van de wijzigingsbevoegdheid conform het bestemmingsplan 'Kerkdriel herziening 2017, Empelenhof' van de gemeente Maasdriel. Een wijzigingsplan is een juridisch plan dat bindend is voor de burgers en voor de overheid. Na vaststelling maakt het wijzigingsplan onderdeel uit van het 'moederplan'.

5.2 Toelichting op de regels en verbeelding

Op het onderhavige wijzigingsplan 'Kerkdriel wijziging 2018, Kloosterstraat tussen 2a en 4' zijn de regels van het moederplan van toepassing. De verbeelding is aangepast aan die aspecten die verband houden met de bouw van de 2 woningen. Er is een bouwvlak opgenomen en een aanduiding 'bijgebouwen'. Ook is aangegeven dat er enkel vrijstaande woningen zijn toegestaan. En de maximale goothoogte staat op de verbeelding.

Over het hele plangebied is de functieaanduiding 'Vrijwaringszone - dijk - 2' opgenomen.

De verbeelding behorende bij dit wijzigingsplan vervangt de huidige verbeelding.

Alle relevante regels uit het moederplan zijn overgenomen in dit wijzigingsplan. Binnen de bestemming 'Wonen' is geregeld dat er maximaal 2 woningen zijn toegestaan.

Hoofdstuk 6 Financiële haalbaarheid

Kostenverhaal
Indien met onderhavig wijzigingsplan een bouwplan in de zin van artikel 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) mogelijk wordt gemaakt, is de gemeenteraad van Maasdriel op grond van artikel 6.12 lid 1 Wet ruimtelijke ordening (Wro) in samenhang met artikel 6.12 lid 4 Wro verplicht om de kosten te verhalen en een exploitatieplan vast te stellen gelijktijdig met het besluit (het wijzigingsplan) waarop het exploitatieplan betrekking heeft. Niet in alle gevallen is de gemeenteraad verplicht een exploitatieplan vast te stellen. Op grond van artikel 6.12 lid 2 kan de gemeenteraad van de gemeente Maasdriel besluiten geen exploitatieplan vast te stellen als aan de cumulatieve bepalingen van artikel 6.12, lid 2 sub a, b en c is voldaan.

Met onderhavig wijzigingsplan wordt een bouwplan in de zin van artikel 6.2.1 Bro mogelijk gemaakt. De gronden binnen het plangebied zijn op het moment van vaststelling van het wijzigingsplan in eigendom van de ontwikkelaar. Met de ontwikkelende eigenaar van de gronden, is een anterieure overeenkomst gesloten zoals is bepaald in artikel 6.24 Wro. Ook zijn er geen redenen om nadere eisen te stellen dan wel het plan te faseren. Daardoor geldt de verplichting tot het vaststellen van een exploitatieplan niet. In de anterieure overeenkomst is het verhaal van kosten op afdoende wijze vastgelegd.

Financiële haalbaarheid
De ontwikkelaar beschikt over voldoende middelen om de voorgestane ontwikkeling te kunnen realiseren. De planologische ontwikkeling leidt tot een waardevermeerdering van de grond. De kosten die initiatiefnemer maakt zijn een investering ten einde de waardevermeerdering te kunnen realiseren. Wanneer de kosten en opbrengsten naast elkaar worden gelegd is er sprake van een positief saldo. Er zijn geen onvoorziene hoge kosten te verwachten. Ook is er geen sprake van onzekere financiële bijdragen van anderen. De financieel-economische haalbaarheid is hiermee in voldoende mate aangetoond.

Hoofdstuk 7 Procedure

De procedures voor vaststelling van een wijzigingsplan zijn door de wetgever geregeld. Aangegeven is dat tussen gemeente en verschillende instanties waar nodig overleg over het plan moet worden gevoerd alvorens een ontwerpplan ter visie gelegd kan worden. Bovendien kan het noodzakelijk zijn om belanghebbenden de gelegenheid te bieden om hun visie omtrent het plan te kunnen geven. Dit is afhankelijk van de inspraakverordening van de gemeente. Pas daarna kan de wettelijke procedure met betrekking tot vaststelling van het wijzigingsplan van start gaan.

Inspraak
Gezien de aard en omvang van het plan is ervoor gekozen geen inspraak toe te passen. Dit is ook niet noodzakelijk gelet op de gemeentelijke inspraakverordening.

Overleg
Artikel 3.1.1. van het besluit ruimtelijke ordening geeft aan dat het bestuursorgaan dat belast is met de voorbereiding van een wijzigingsplan overleg pleegt met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn.
Vaststellingsprocedure
De vaststellingsprocedure van het wijzigingsplan zal plaatsvinden volgens artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening. Een ontwerp van het wijzigingsplan wordt in dit kader ter visie gelegd gedurende een periode van zes weken.

Beroep
Na vaststelling wordt het bestemmingsplan/wijzigingsplan voor de tweede maal zes weken ter visie gelegd. Gedurende deze periode kunnen belanghebbenden tegen het vaststellingsbesluit beroep instellen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.

Wanneer geen verzoek tot voorlopige voorziening en geen beroep wordt ingediend treedt het plan na de beroepstermijn in werking en is het onherroepelijk.

Wanneer er een verzoek tot voorlopige voorziening wordt ingediend treedt het plan niet in werking, voordat op dat verzoek door de Voorzitter van de Afdeling bestuursrechtspraak is beslist.

Als er beroep wordt ingesteld treedt het plan in werking na de beroepstermijn. Het plan is dan echter nog niet onherroepelijk. Immers de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State moet nog een uitspraak doen over het beroep. En die uitspraak kan leiden tot een gehele of gedeeltelijke vernietiging van het besluit. Het plan is in deze situatie onherroepelijk na de uitspraak van de rechter.